Revisão da Lei de Zoneamento da Cidade de São Paulo

06/03/2018

Busca-se a cidade real. Será que a queremos?

    Às vésperas do recesso de final de ano a Prefeitura Municipal de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), trouxe a público sua proposta de "ajuste" da Lei de zoneamento. A partir do dia 15 de dezembro de 2017 foi aberta uma página no site gestão urbana, principal veículo midiático da prefeitura, para que toda a população pudesse opinar sobre as modificações propostas na revisão. Em seguida, foram marcadas 5 audiências públicas para apresentação dessas alterações à população, número de encontros que apresenta grande contraste se comparado ao número de audiências ocorridas na época da aprovação da lei na gestão Haddad, que foram 41. Situando os locais das audiências públicas no mapa da cidade de São Paulo fica evidente que elas não ocorreram em locais acessíveis para toda a população, elucidando o desinteresse do poder público em que as camadas sociais periféricas fossem contempladas na discussão.

Relação dos locais em que ocorreram as audiências públicas

ZONA LESTE
Audiência Pública da Região Leste
Data: 20 de fevereiro
Horário: 18h30
Local: Teatro Arthur de Azevedo
Endereço: Avenida Paes de Barros, 955 - Mooca
ZONA SUL
Audiência Pública da Região Sul
Data: 21 de fevereiro
Horário: 18h30
Local: SESC Santo Amaro
Endereço: Rua Amador Bueno, 505 - Santo Amaro
ZONA NORTE
Audiência Pública da Região Norte
Data: 22 de fevereiro
Horário: 18h30
Local: Auditório 9 do Anhembi
Endereço: Avenida Olavo Fontoura, 1209 - Santana
ZONA OESTE
Audiência Pública da Região Oeste
Data: 26 de fevereiro
Horário: 18h30
Local: UNIBES Cultural
Endereço: Rua Oscar Freire, 2500 - Sumaré
CENTRO
Audiência Pública do Centro
Data: 28 de fevereiro
Horário: 18h30
Local: SESC Consolação
Endereço: Rua Dr. Vila Nova, 245 - Vila Buarque

     Divulgar um material para consulta pública em período de recesso me parece uma ação temerária da governança que deseja aprovar mudanças significativas para a cidade sem o respaldo popular. Todavia, os ajustes apresentados pela prefeitura já vinham sendo acordados desde o início da gestão do atual prefeito João Dória. Numa reportagem do jornal O Estado de São Paulo no dia 24 de fevereiro de 2017, várias reuniões entre a Secovi e a secretária da SMUL, Heloísa Proença, já vinham ocorrendo.

Revisão da lei de Zoneamento de São Paulo, o que diz o poder público?

     A Prefeitura Municipal de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, propôs no final do ano de 2017 a revisão da Lei de Zoneamento, recentemente sancionada no dia 22 de março de 2016. Esse ajuste, segundo a secretaria, trará a legislação de encontro com a cidade real. A atual Lei de Parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei 16.402) tem como objetivo garantir a implementação do Plano Diretor Estratégico da cidade (Lei 16.050). A mudança proposta pela prefeitura possui seis eixos estruturadores, conforme ilustra o esquema abaixo.

     Isto posto, a revisão se divide em alguns tópicos que asseguram o cumprimento dos seis eixos anteriormente citados. São eles:

1 - REDUÇÃO DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

     Devido a crise financeira há uma crença do poder público que se realizar uma redução temporária de 30% do valor da contrapartida da outorga onerosa para imóveis residenciais e não residenciais, haverá um incentivo às atividades econômicas. Espera se então que com esse desconto o índice de aprovação de projetos encaminhados pelo setor imobiliário aumente. Segundo pesquisa da SMUL," o CUB¹ determina o custo global da obra, e é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país. A variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de apartamentos em construção e até como índice setorial." 

     Levando em conta a proposta do "edifício-conceito", que tem como finalidade o incentivo de soluções sustentáveis nas concepções do projeto arquitetônico, haverá uma redução de 20% a mais da outorga onerosa, na expectativa de que os edifícios então propostos passem a ter certificação de sustentabilidade, acarretando arborização vertical, pré tratamento de esgoto dentre outras necessidades básicas estruturais.

2- A AMPLIAÇÃO DO LIMITE MÁXIMO DO LOTE

"A permissão de shopping center em terrenos de até 40.000m², sem a obrigatoriedade do parcelamento do solo, o acréscimo de novos incentivos para escola e hospitais, são mais pontos a favor da promoção da atividade econômica."

● Liberação do Gabarito na Zona de Centralidade, facilitando a implantação do uso não residencial em lotes reduzidos, somente em vias com largura igual ou maior que 12m

● Viabilização da implantação de atividades comerciais com depósito em áreas de terreno até 40.000²

● Complexos hospitalares: possibilidade de aumento das áreas técnicas consideradas não computáveis

● Desconto no valor da outorga onerosa, viabilizando a instalação de novas atividades comerciais e de prestação de serviços

(fonte: SMUL 2017) 

3 - LIBERAÇÃO DO GABARITO DOS PRÉDIOS NOS MIOLOS DOS BAIRROS

   "Uma das estratégias da Lei 16.402/16 para fomentar o uso misto foi a permissão de quase todas as categorias de uso não residencial nas Zonas Mistas. No entanto, essa permissão estendeu-se à possibilidade de edificar em vias estreitas, sem largura suficiente para comportar o tráfego de pedestres e veículos gerados pelos diferentes usos. Os eventuais problemas de sombra na via, ausência de insolação e ventilação foram controlados pelo gabarito de altura máxima das edificações, de 28m. Mas não o aumento da circulação, que se dá em calçadas diminutas e vias com pouca capacidade escoamento." (fonte: SMUL 2017) 

4 - REDUÇÃO DA COTA AMBIENTAL

     " Outro tema é a quota ambiental, um novo e importante instrumento introduzido pela Lei 16.402/16, mas que precisa ser ajustado. Um exemplo é a exigência de quota ambiental em terrenos a partir de 500m², que tem induzido à instalação de grandes reservatórios no lote, em detrimento de área verde. Propõe-se que a quota ambiental seja obrigatória nos novos projetos em terrenos com pelo menos 1.000m², metragem mais factível para a implantação de áreas vegetadas."(fonte: SMUL 2017)

5 - A NÃO OBRIGATORIEDADE DAS FACHADAS ATIVAS 

     "Nos casos incentivados, a Lei 16.402/16 - LPUOS, exige que se deixe a fachada ativa em todas as frentes do lote, e isso resulta em algumas situações impossíveis." ..." Trata-se de ajustar alguns parâmetros a condições reais para que seja factível seu atendimento. A adoção de fachada ativa, fruição pública, limite de vedação do lote, doação de faixa para o alargamento de calçada é obrigatória em algumas situações e incentivada em outras, através de mecanismos como desconto do valor da outorga onerosa ou na área de construção computável. Mas nem sempre a característica física do lote permite a implantação em todas as frentes ."(fonte: SMUL 2017) 

6 - INCENTIVO AO USO DO RETROFIT 

     "A proposta reconhece que há outra forma de proceder a recuperação, a adaptação e a revitalização de edificações existentes visando ao conforto e a novas possibilidades de uso. Trata-se do retrofit, que é diferente da reforma tradicional, por realizar obras visando à atualização tecnológica, preservando as características dos projetos arquitetônicos originais, especialmente dos imóveis preservados, buscando maior eficiência do sistema estrutural, dos sistemas de energia, comunicação, hidráulico, dentre outros." (fonte: SMUL 2017) 

7 - PERMISSÃO DE CONSTRUIR MAIS VAGAS DE GARAGEM

     A proposta consiste em liberar, nos eixos de estruturação, a proporção de vagas em relação a metragem de área construída sem contar no cálculo da outorga onerosa. Na lei vigente a proporção é de 1 vaga para 60m², sendo ela computada para o valor da outorga. 

8 - DESESTÍMULO DA PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (HIS)

     A obrigatoriedade de se construir um percentual de HIS nos novos empreendimentos de Operações Urbanas Consorciadas se esvai. Soma se a isso a não obrigatoriedade de se destinar um percentual mínimo para a construção de HIS nas áreas de ZEIS 3, que são destinadas à regularização fundiária, melhorias urbanas e aprimoramento do sistema de transporte coletivo. 

Considerou-se a cidade real. Mas e as pessoas reais, são contempladas?

     Após analisar esse laudo técnico disponibilizado no site gestão urbana pela prefeitura municipal, levanto alguns pontos que me chamaram a atenção. O processo democrático e participativo é colocado em xeque quando há omissão ou leviandade do poder público na divulgação de qualquer intenção para alterar a legislação municipal. Houve, a pouco, um intenso processo participativo para a aprovação do atual PDE e da Lei de Zoneamento, que depois de um ano de discussão, firmou um pacto entre a sociedade e o estado. Nenhum plano é perfeito, mas os ajustes propostos poderiam ter sido ofertados através de leis complementares específicas, sem alterar o escopo da lei de Zoneamento.
      Nota se um prejuízo na arrecadação da outorga quando se oferece um desconto de 30% ao mercado, prejuízo esse que vai refletir no caixa do Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano). Mas qual a serventia desse fundo para a cidade? O capital de lá possui como enfoque investimentos nas áreas de habitação popular e mobilidade urbana. Com essas intervenções propostas pela revisão, tanto a queda na arrecadação da outorga quanto a diminuição do incentivo na produção de habitação de interesse social, geram uma significativa perda no potencial desenvolvimento social concomitante ao desenvolvimento da cidade. Segundo o próprio Secovi, o mercado da cidade de São Paulo cresceu e da região metropolitana decresceu, graças a lei de Zoneamento em vigor. Seria necessário então o desconto na outorga? Reitero aqui o pronunciamento do arquiteto e urbanista Fernando de Melo Franco, ex secretário de planejamento urbano de São Paulo, realizado no debate do IAB sobre a Revisão do Zoneamento, ocorrido no dia 27 de fevereiro de 2018. "Quais razões nos fazem acreditar que as alterações vão trazer benefícios sociais? Esses princípios trazidos pela revisão são contrários a uma agenda urbana internacional". Faz sentido tomarmos tais medidas em prol do mercado imobiliário? Medidas essas que vão contra princípios sociais, sustentáveis e que possuem uma agenda urbana contrária a um consenso internacional não deveriam ser retomadas na discussão pública. Mais uma vez, observa-se um retrocesso no pensar a cidade.

O que queremos, um ser real ou ser humano?

     Após uma apresentação superficial da arquiteta Arlete dos Anjos Crespan, responsável pela exposição do projeto de revisão na última audiência pública no Sesc Consolação, mais algumas objeções são levantadas pelos participantes representantes da sociedade civil, argumentos contrários a diminuição da arrecadação da outorga e pedidos em prol da regularização fundiária. Uma carta aberta ao prefeito João Dória foi redigida contra a revisão e foi assinada por 159 entidades, desde grupos acadêmicos, o IAB, movimentos sociais e de moradia, elencando em vários itens o porquê da oposição a determinada ação. Infelizmente a prefeitura menosprezou a carta em uma resposta agressiva postada em sua página, desqualificando o teor crítico da carta.

  Uma audiência pública que não ocorreu em um espaço público, mas sim em espaço privado, representa o caráter de governabilidade que a prefeitura possui. As mudanças requisitadas originam-se do interesse de um setor específico da sociedade ao invés do interesse comum. A imagem abaixo comprova para quem a legislação está sendo pensada. 

     Após uma tentativa falha de correr com a apresentação dos slides, trazendo informações sem sentido e até mesmo trechos de textos com conteúdos faltantes, uma mensagem principal foi deixada para a população ali presente - essa revisão foi feita às pressas e sem intenção de agregar o corpo social em sua estruturação. A prefeitura ignora as necessidades básicas de grande parte da população e concentra suas energias numa confecção de leis que vão beneficiar o empresariado. E sobre as justificativas acerca da defesa da prefeitura ao projeto, vale a pena ressaltar algumas questões: quais laudos técnicos foram feitos para embasar tais propostas? Qual o real interesse da mudança na lei de zoneamento? Segundo a arquiteta Raquel Rolnik, em uma entrevista na rádio USP sobre a revisão da lei de zoneamento, ela afirma que infelizmente enquanto discutimos tal mudança outros artifícios tratam de modificar pontos específicos no zoneamento em prol do mercado imobiliário, através dos PIUs, projeto de intervenção urbana. Através dessa intervenção é possível delimitar um setor específico e propor uma mudança no que se pode construir ali em troca de uma contrapartida do empreendedor privado em prol da cidade. A perversidade desse instrumento é que ele altera as regras de zoneamento da cidade sem necessidade de se passar pela câmara dos vereadores. Argumentos não faltam para barrar as modificações na Lei de Zoneamento, o real questionamento é: Quando vamos finalmente nos mobilizar como uma sociedade coletiva e barrar os privilégios do mercado, garantir que os pactos sociais sejam cumpridos e principalmente garantir o direito de cidade para todos ? 


1- CUB :Custo Unitário Básico : sua função é determinar o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, ressaltando que o Custo Unitário Básico (CUB) é um custo meramente orientativo para o setor da Construção Civil, não sendo nunca o custo real da obra, pois este só é obtido através de um orçamento completo com todas as especificações de cada projeto em estudo ou análise. No entanto, hoje em dia a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial. O CUB determina o custo global da obra, e é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país. A variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de apartamentos em construção e até como índice setorial.

fonte https://sindusconpr.com.br



Lucas Dalcim é estudante de arquitetura e urbanismo na Universidade Presbiteriana Mackenzie. Ele também é sócio fundador do portal Viès Arquitetônico.